唐教授首先回顾了我国城市发展的历史脉络，指出自2010年起，中国城镇化已从“上半场”的增量扩张转向“下半场”的存量提质。她强调，2020年“实施城市更新行动”上升为国家战略，确立了“防止大拆大建”的基调，确立了以“运营前置”和产业升级为核心的内涵式发展路径。
唐教授深刻剖析了中国城市更新的独特制度背景，她指出，与西方私有制和自由市场主导的模式不同，中国的城市更新建立在土地公有制、共同富裕目标以及政党中心的国家治理结构之上。这一背景决定了中国城市更新必须处理好“做大蛋糕”与“分好蛋糕”的关系。面对无法通过空间扩张获取超额利润的现实，当下的更新更需要通过“做好蛋糕”和“分好蛋糕”来实现动力机制的转换，这要求政府、市场与居民在利益分配上达成新的平衡。
针对城市更新中复杂的产权、资金与实施难题，唐教授重点分享了其团队构建的“4S分析框架”，即主体（Subject）、资金（Spending）、空间（Space）与运维（Operation）。她指出，存量空间改造需协调多元利益主体，利用REITs、保险资金等金融工具解决资金平衡问题，并建立适应存量时代的新型技术标准。同时，必须强调“运营前置”，从关注物理空间改造转向关注空间内容策划与长期运营管理，以实现可持续的自我造血，这一框架为破解更新难题提供了系统的理论工具。
在互动环节，与会人员围绕老旧小区改造中的博弈规则、金融财税支持政策等具体问题与唐教授进行了深入探讨。唐教授结合北京及深圳等地的实践经验，对存量时代下如何平衡各方利益关系给出了独到见解。讲座最后，沈体雁教授对分享表示感谢并总结指出，城市更新不仅是物质空间的改造，更是一场深刻的社会治理变革。本次讲座为理解中国式城市更新的复杂性提供了清晰的理论框架，也为未来城市治理研究提供了重要的实践参考。
