近年来，成都市锦江区立足超大城市中心城区区位优势，创新实施幸福美好生活十大工程，有序推进城市更新和老旧小区改造提升工作提质增效，以“街区风貌整治+老旧小区焕新提质”为着力点，坚持党建引领统筹推进实施，通过3个院落的拆墙并院“化零为整”和1个D级危房“改造+房源回租运营”，整体性推进沿街老旧院落内部改造、周边街区消费场景营造，实现重焕老院落“新气象”、重燃老街区“烟火气”、重现老片区“幸福景”，“家福喜，事顺意，幸福美好生活在这里”已然成为居民的共识。该项目受到省、市主要领导肯定，被中央电视台、《人民日报》等央级媒体关注报道。项目共涉及福顺里（北顺城街39号、53号、福字街18号）和北顺城街57—83号低洼棚户区在内的4个院落，总投资约3000万元，惠及居民363户。
一、项目内容
第一，拆墙并院造空间。在望福街特色街区，通过“拆墙并院”拆除3个社区之间的墙体，整合多户住宅为一个大院落，扩大有效公共空间。新增车位20个，增加户外活动空间200㎡、物业用房300㎡，释放低效公共空间750㎡，有效打破空间界限。
图1 福顺里通过“拆墙并院”呈现新面貌
第二，成立合资企业。社区成立社区社会企业并招募合伙人，按51:49股权比例成立合资社会企业“福创社区服务有限公司”。合资企业通过“1个章程+2张清单+3个机制”规范运营，确保合资企业按照党建引领、社区主导的模式运作，让社区掌握服务居民最后一百米的话语权。
第三，盘活社区微空间。通过重塑院落布局、盘活闲置资源，社区建设了“同心馆、桃符展厅和公服驿站”等居民活动阵地，活化打造“我家门厅”、“我家客厅”、“我家阳台”等小微公共空间，提升院落居住品质。针对北顺城街57—83号临街低洼棚户区，通过“D级危房改造+房源回租运营”模式，整合力量进行回租、规划、重建和运营院落临街商业，实现商业运营收益反哺院落物业管理和公共服务，激活社区自我“造血”功能。
图2 改造后，院落内焕然一新
第四，实行“微网实格”工作机制。福字街社区遵循“先自治后整治”治理理念，坚持党建引领，成立了福顺里第九网格党支部，下设6个微网格党小组，引导院落建立“福管家”理事会、“望福好邻居”议事平台。同时，福字街社区成立了“常春藤”志愿服务队、“清风翠影”党员工作队、“筑福少年”社区小导游宣传队、“姝媛都知道”公共服务队等“四支”队伍，运用好“微网实格”阵地，延伸公共服务，发展文化、体育等便民服务项目，满足片区居民“全龄、全时、全域、全新”服务需求。
图3 改造后的福顺里，居民生活更舒心
二、创新点
物业服务合作供给模式创新。福字街社区创新社区与企业合作供给物业公共服务的新模式。社区成立具有市场主体和经营资质的社区社会企业，并与专业物业管理公司成立合资公司，股权比为51:49。社区方确保公共性，物业方保证专业化。
老旧小区物业联管机制创新。在新模式下，打破各小区自理困局，通过“拆墙并院”将三个相邻小院整合，建立由社区与企业合资公司统一管理的新机制。通过规模效应，控制固定成本，增加项目体量，在低物业缴纳水平下，解决老旧院落的安全、卫生、停车位及基础设施更新问题。
社区公共空间资产化的功能创新。在保证基本居住和活动空间的基础上，社区将闲置空间资源化和资产化。居民让渡使用权，商业企业承包经营权，打造商业空间，实现空间资产化。此举美化街区，为合资公司提供了自我造血功能，填补物业收益短板，支持其可持续发展。