为打造宜居生活区，提升幸福感，中岳华庭小区居民在社区党组织的领导下，通过民主投票罢免老物业公司，综合运用共同缔造的办法，探索解决业主维权难、物业资金监管难、小区三方联动难等一系列小区治理难题，形成小区物业自治新模式，实现物业管理“居民自己说了算”。
一、基本情况
中岳华庭小区位于湖北省十堰市张湾区车城路街道张湾社区，是2018年正式投入使用的新建商品房小区。由于前期物业不作为、与开发商合谋等原因，小区物业服务不到位、费用收支不透明、房子办证难、业主不信任物业、环境脏乱差、安全系数低、生活便利性差等问题长期存在，导致了业主和物业相看两生怨、关系紧张、对立情绪严重。2022年6月18日，在街道和社区的支持下，经业主提议效仿全国范围内的物业自治先例，由全体业主当股东成立十堰市创治物业服务有限公司，走上物业自治创新之路，居民自己当“股东”、做“管家”，迎来小区治理新变化、新面貌、新跨越。
二、主要做法
1.不断完善治理创新，下移式放权。针对小区物业服务不到位问题，中岳华庭小区在小区党支部带领下，通过街道和社区的放权与支持，小区通过现场投票和电话联系的方式表决清退不作为的前期物业公司，由全体业主当股东成立创治物业公司。该公司虽然是带有商业性质的公司，但本身是为全体业主提供物业服务的。并经过民主协商决定由业委会成员出任物业公司经理，物业经理本身就是业主，在没有违反相关法律规定前提下，倒逼小区治理完善，减少了物业、业主、居委会三方沟通协调的成本，变小区服务的“他治”为“自治”。通过三方协商收取部分业主并未向老物业公司缴纳的物业费，即业主把来年的物业费缴纳给了新的物业自治公司，使物业自治公司获得了启动资金。
2.丰富业主自治形式，功能性分权。自治物业出现后，业主自治变为全体业主自己当股东的直接民主。小区党支部牵头组织辖区党员、退休干部成立了小区资金监管小组，受业主委托，专门对物业公司收支使用情况进行监督，替居民看好“钱袋子”；物业公司实施事务和财务决策分离、双线管理机制，物业收支每季度一公示，每年度一汇报，收支明细全民监督，重大开支集体讨论。在兼顾公平和效率双重目标的基础上，建立起决策权、执行权和监督权三权分立的功能性权力结构体系，有效避免传统物业管理权责不清、信息不对称的弊端，业委会成员兼任物业公司经理使得决策权、管理权和执行权三合一，丰富了业主自治的形式。
3.创新三方联动形式，制度化管权。小区原有模式下的三方联动的效果十分有限，但自治后中岳华庭小区的物业经理，既是党员又是业委会副主任，三种身份集于一身使得三方的沟通更顺畅，有效应对了三方难联动的问题。全体业主共同制定物业自治公司章程，股权代持协议和物业管理服务标准，规范物业自治公司的职责范围。通过选聘前台、审计、保洁、保安等共20余人的专业人才，优化物业职工队伍，用专业人才建设和管理小区。建立协同机制，分办小区服务事项，根据处理事务的大小，物业自治公司和业主委员会联合社区，实行“三方联动”服务机制，实现“小事不出小区，大事联合社区”。
4.拓宽激励保障机制，交互式赋权。为提升物业从业人员的积极性，业主群众在楼栋微信群中，自发对物业服务人员提供的优质服务进行线上点赞，强化对自治物业公司员工的情感激励。小区自治物业公司通过市场化方式向第三方购买专业服务，并签定用工合同规定派遣人员工资，由小区根据提供工作服务质量，实行“底薪+绩效”方式，保障物业公司职工基本工资的同时依据职工服务绩效进行资金奖励。根据业主的提议，物业公司可利用每月结余的物业费进行小区内公共区域的建设和公共环境的治理，还可以充分利用小区内的公共区域，通过投放电梯广告、临时停车、饮水机、快递柜等方式获得公共收益。
三、取得成效
1.居民自己说了算，参与积极性提高。小区自治以后，小区居民积极参与公共活动空间建设，小区乒乓球活动室里面的地板、乒乓球桌、窗帘等都是小区业主自发捐赠的。此外，在“十一”、春节等重要节日，由物业自治公司提供活动所需设施设备，业主自发捐赠活动资金的同时自编自演文化娱乐活动。在老党员同志的带领下，小区业主们主动投工投劳，根据居民意见，将门前的荒草种上绿植，并安装了石制桌凳，极大地改善了小区的面貌。
2.物业管理规范化，服务质量极大提升。实行自治后，水费、电费、停车费用均进行了下调，半年时间成功为全体业主减负9.5万余元。对小区环境进行全面改造，重要路口、公共区域加装了扶手，安装了门禁系统，解决了长期人车汇流不安全因素。物业免费上门维修，前台免费为业主提供复印打印共计2000多张；保安主动帮助业主运送物资，帮助业主搬家达 186次。自治物业公司通过扩展各项增值服务，实现基本服务全面提升，前台接受业主投诉帮助共计280余件，解决处理回访率达 96%，满意度达90%以上。
3.物业业主一家亲，小区矛盾纠纷减少。在疫情防控期间，物业自治公司为了安抚业主在长期封控产生的不满情绪，专门从物业费中拿出5000余元购买了一批鲜活的武昌鱼，送给小区每一户业主，业主们纷纷表示幸福感和获得感满满，觉得自己的钱用到了实处。通过物业回馈业主，业主也及时主动缴纳物业费，目前该小区物业费缴纳率高达96%。针对小区建设方面遇到的矛盾和困难，业主积极建言献策，配合物业工作。看到小区面貌焕然一新，小区居民心气顺了，本小区也从矛盾纠纷频发到如今几乎零发生，实现小区一家亲。
